¿Qué construirán en el predio que dejó Peldar en Envigado?

¿Qué construirán en el predio que dejó Peldar en Envigado?

fuente: El Colombiano. com.co, 5 de septiembre de 2020. El Municipio de Envigado aprobó el decreto que adopta el Plan Parcial de Peldar, en el predio donde operó la fábrica durante 70 años (cerró el 28 de enero de 2019). El área de intervención abarca la antigua planta y los predios del Metro, en inmediaciones de la estación Envigado del sistema masivo.

El plan parcial define áreas públicas y las normas para el desarrollo urbano de estos predios que le permitirán a Peldar y al Metro adelantar la explotación comercial a través de desarrollos inmobiliarios y futuras rentas de actividades económicas. Otros propósitos en el lote de 101.445 metros cuadrados (73% es propiedad de Peldar, 16,7 % del Metro y 10,3 % del Municipio) son: mejorar la integración del transporte público y la accesibilidad peatonal.

Cabe recordar que en septiembre de 2017 Peldar anunció el cierre de su planta en Envigado y la construcción de un nuevo horno en la factoría de Zipaquirá, Cundinamarca.

Pero antes de detallar qué se hará en ese predio empecemos por hablar sobre qué es un plan parcial.

Planificación desde cero

El crecimiento formal e informal de las zonas urbanas se da predio a predio. Históricamente funciona así: un privado compra lotes, los integra y construye edificios, mientras que a la administración municipal le corresponde aportar vías, andenes, parques y demás equipamientos públicos.

La renovación urbana actual modificó ese procedimiento. Esta se realiza a través de planes parciales que son los instrumentos que aterrizan las disposiciones de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT). Estos planes determinan un polígono de intervención, con ventajas locativas, para integrar una serie de predios, mezclar usos del suelo y planificar, desde cero, su urbanismo. Así se corrigen faltantes como vías, espacio verde, servicios de educación, seguridad, cultura y salud. Estos faltantes los aporta el operador del plan parcial, a través de un reparto de cargas y beneficios.

Cabe recordar que la renovación urbana es uno de los propósitos de la reciente actualización extraordinaria del POT de Envigado (ver recuadro). El plan busca materializar el modelo de ciudad compacto, es decir, armonizar la mezcla de usos donde se generen dinámicas en el sector residencial, comercio, servicios y la industria 4.0

En la zona del río, la nueva norma asigna una densidad básica de 300 viviendas por hectárea, con la posibilidad de adicionar 50 viviendas más, para obtener una densidad máxima de 350.

Claro que si ampliamos el foco el panorama es más claro. Según la Cámara de Comercio Aburrá Sur, la franja territorial en las riberas del río Aburrá tiene una importancia vital dentro de la geoeconomía de esta zona metropolitana. El área industrial entre Medellín y Sabaneta comprende 134 hectáreas y 243 predios en los que hoy operan 299 unidades industriales, comerciales y de servicios. Estas unidades suman $25,4 billones en activos.

60 % para vivienda

El alcalde de Envigado, Braulio Espinosa Márquez, explicó que el Metro no solo es socio del proyecto sino que será el estructurador del plan parcial (es operador urbano desde 2017). Dijo que el plan le cambiará la cara al ingreso al municipio en un sector donde tradicionalmente operó la industria. Especificó que 60 % del área se destinará a vivienda, mientras que 40 % tendrá uso comercial o mixto.

La optimización del espacio para desarrollos inmobiliarios tiene como propósito la liberación de espacio público y la conservación de la estructura ecológica. Espinosa añadió que el proyecto quedó con la obligación de generar un carril de servicio adicional entre Envigado e Itagüí, que mejorará la conexión vial entre los dos municipios.

Juan Manuel Patiño, jefe de Gestión Urbana del Metro, explicó que parte del interés de la empresa en este desarrollo es el mejoramiento de la accesibilidad a la estación Envigado y la organización del transporte público que tiene este punto como terminal.

Por eso en el 16,7 % del área que es propiedad del Metro, contó Patiño, se planea construir una estación intermodal en la que se integren el sistema masivo con el colectivo (buses y busetas). Además, dijo, pretenden obtener rentas futuras con el aprovechamiento del flujo de personas desde y hacia la estación a través de las pasarelas de acceso.

La alcaldía indicó que también se desarrollarán corredores ecológicos, plazoletas y alamedas que permitirán adelantar la gran manzana de la zona 1 – barrio Las Vegas.

Este desarrollo se complementará con el plan parcial Vegas Sur (Decreto 575 de diciembre de 2019), el cual incluye los predios de la planta de faenado y de la Secretaría de Movilidad, sobre Las Vegas, y que también contempla uso residencial y comercial.

“Tenemos que avanzar hacia el modelo de una ciudad compacta con mayor desarrollo en las zonas planas e ir disminuyendo densidad hacia las laderas. Traerá un desarrollo comercial que generará empleos y posibilidad de mayores recursos por impuestos predial e industria y comercio”, añadió Espinosa.

“La milla de los diamantes”

Para Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, la viabilización del desarrollo inmobiliario de esta zona generará dinámicas económicas en un punto estratégico del Valle de Aburrá. “El predio tiene un sinnúmero de atributos por su ubicación y la cercanía con equipamientos, servicios públicos y ejes viales. Hace atractivo el desarrollo para vivienda por la mayoría de porcentaje para esta destinación, lo que le dará vida al sector”, opinó Estrada.

Añadió que como el predio tiene solo dos propietarios y no recaen cargas de protección a moradores, la renovación urbana será expedita.

Haciendo un símil, el alcalde Espinosa dijo que si Medellín tiene en El Poblado su Milla de Oro, Envigado tendrá en Las Vegas su milla de los diamantes. “Es una zona de alto valor para el desarrollo en el área metropolitana, con promoción de vivienda y cercanía con oferta comercial y de transporte”, sostuvo. Aunque depende de la dinámica inversionista, el mandatario dijo que el desarrollo del plan podría tardar cinco años.

Lillyam Mesa Arango, presidenta de la Cámara de Comercio Aburrá Sur, explicó que hoy se requieren instrumentos de gestión territorial como los planes parciales para garantizar la sostenibilidad y evolución innovadora de los sistemas productivos locales.

Acotó que seguramente en el futuro más industrias manufactureras, como lo hizo Peldar, se irán reubicando estratégica y paulatinamente en otras regiones. Por eso, indicó, el foco se debe centrar no en la migración empresarial en curso, sino en la necesidad de garantizar condiciones normativas y de promoción empresarial que faciliten un relevo generacional con el que se pueda consolidar un nuevo capital empresarial.

“Nuestro llamado al Municipio es a que en forma muy coherente y efectiva se garantice que el 40 % de usos económicos se pueda preservar hacia el futuro con proyectos empresariales que le permitan a Envigado seguir siendo un jugador importante en la economía regional”, concluyó .

Así avanza el Plan Parcial Peldar en Envigado (Antioquia): Su horizonte es a 15 años

Por Valora Analitik -2020-09-18

Hace unas semanas, la Alcaldía de Envigado en Antioquia decretó el Plan Parcial Peldar, bajo el cual se transformará una de las zonas urbanísticas de mayor interés en el Valle de Aburrá, cercana al centro comercial Viva, la estación del Metro de ese municipio y sitio estratégico de conectividad vial en el sur de la ciudad.

Por ello, Valora Analitik indagó con la administración de Envigado y el Metro de Medellín como estructuradores junto con Peldar, lo que será de esta zona que promete un gran interés y puja por parte de inversionistas del sector constructor por la alta valorización de su propiedad y conectividad.

Esto avanza luego que Peldar anunciara el cierre de su fábrica en septiembre de 2017 y la construcción de su nueva planta en Zipaquirá (Cundinamarca), dejando ese lote de 101.445 metros cuadrados (73% propiedad de Peldar, 16,7% propiedad del Metro y 10,3% del Municipio de Envigado).

El Departamento Administrativo de Planeación de Envigado destacó que en esta zona se habilitarán nuevos usos del suelo tal como el residencial, comercial, servicios e industria liviana, nuevos espacios públicos para el disfrute de los ciudadanos, mejoramiento de la malla vial y la habilitación de áreas verdes asociadas a parques, plazoletas y alamedas, entre otros lugares.

Los porcentajes fueron determinados así: 60% para el uso residencial y 40% para otros usos. Sin embargo, se plantea flexibilidad a los futuros desarrollos, en el sentido que las diferentes unidades de actuación urbanística (manzanas) podrán ajustar los porcentajes de edificabilidad del escenario base de usos del suelo, establecido en un rango de 15% superior o inferior, tanto para vivienda como para otros usos, según las condiciones de mercado en el momento del desarrollo.  

En cuanto a movilidad del Plan Parcial, obras claves serán el desarrollo de un carril adicional a los existentes sobre la calle 37 y un carril adicional a los existentes sobre la Avenida Las Vegas. Además, al interior del predio se generarán nuevas vías que permearán esa gran manzana propiciando una mejor accesibilidad a manzanas donde se llevarán a cabo los desarrollos inmobiliarios.

Respecto a zonas verdes, el Plan Parcial contempla un gran parque lineal paralelo a la quebrada La Mina entre la Avenida Las Vegas y la Regional. Así mismo al interior del Plan y paralelo a las vías internas, se contempla la incorporación de zonas verdes con espacios públicos como plazoletas y alamedas. De este modo, se dispondrá en el sitio de 16.906 metros cuadrados que permitirán aumentar el espacio público efectivo de la ciudad.

Su importancia también radica en que, debido a la amplia oferta de comercio, servicios e industria liviana, se dinamizará la economía local y regional.

¿Qué sigue para avanzar con el Plan Parcial Peldar?

Los pasos a seguir están relacionados con los trámites legales que se deben llevar a cabo para cualquier licenciamiento ante las curadurías urbanas. La Alcaldía de Envigado realizará el acompañamiento continuo a los propietarios e inversores para brindar información y realizar las gestiones respectivas para atraer grandes compañías que quieran ubicarse en este sitio tan estratégico del sur del Valle de Aburrá.

El Metro de Medellín dijo por su parte a Valora Analitik que la aprobación del Plan Parcial Peldar es la habilitación de la norma en una zona de renovación. De ahí requiere la estructuración de proyectos inmobiliarios, luego el licenciamiento y los permisos que se requieren, lo que podría tardar uno o dos años en empezar cualquier obra, aunque el horizonte del plan es de 15 años, atado al apetito del mercado inmobiliario podría tomarse entre cinco y 10 años.

Como ejemplo, resaltó el Metro, está el Plan Parcial de Simesa en el sector de Ciudad del Río en Medellín, el cual se aprobó en 2006 pero aún no se completa.

A pesar de ello, el proyecto podría desarrollarse y avanzar de alguna manera por etapas, o sea, por las unidades de actuación (por manzanas), pero sin estructurar proyectos no se sabe con precisión aún de cuánto será la inversión requerida.

El Metro de Medellín aclaró que esto no es una obra pública y se revisarán las posibilidades de acuerdo con el interés y los respectivos manuales de contratación de la empresa y de Peldar.