Crecimiento de la ciudad de Envigado: aprobado el Plan Parcial Peldar.

Crecimiento de la ciudad de Envigado: aprobado el Plan Parcial Peldar.

El Alcalde Braulio Espinosa Márquez, durante el día de hoy (1 de septiembre), realizó el cierre de importante alianza estratégica con el Metro de Medellín y Peldar, en el que se le apuesta a la renovación urbana con iniciativas público-privadas como es el Plan Parcial Peldar.

De esta manera, se busca fortalecer el modelo de ocupación del territorio, orientado a generar  articulación con instrumentos de planificación, el cual dará como resultado proyectos con características claras entre la diversidad natural y urbana, apelando a principios como la proximidad y la conectividad en todos sus niveles.

Los anteriores, son aspectos fundamentales para dinamizar el escenario urbano a través de la mixtura de usos (industria 4.0, comercio, servicios y construcción residencial) sumados a actividades económicas que permitirán reactivar la economía y, además, brindarle nuevos espacios públicos a los habitantes envigadeños.

Adicionalmente, corredores ecológicos, plazoletas y alamedas permitirán adelantar la gran manzana de la Zona 1 – Barrio Las Vegas, propiciando espacios para el encuentro ciudadano y la cohesión social.

Peldar aporta un lote de casi 60 mil metros mientras el Metro con el equipamiento urbano construido en años anteriores suma 30 mil metros.

En la estructura ecológica principal estan:

a) la quebrada La Mina, que es una de las principales fuentes hídricas del Municipio, su carácter es torrencial. La quebrada discurre por el costado sur del área del Plan Parcial en sentido Este – Oeste, está canalizada a lo largo de una longitud de aproximadamente 443 m desde la salida del box culvert que cruza la Avenida Las Vegas (carrera 48 x calle 39 sur) hasta su desembocadura en el río Aburrá.

Para su conservación se establece un retiro ambiental de 10 metros a partir del borde de la propuesta de mejoramiento del canal existente, definido en el Acuerdo 010 de 2011, en la cartografía oficial y en el artículo 36: “Retiros de protección a estructuras hidráulicas” que establece: “Para nuevas áreas a urbanizar, donde existan estructuras hidráulicas de las corrientes de agua, se establece un retiro mínimo de diez metros (10 m) horizontales desde el borde exterior de la estructura, los cuales se destinarán para enriquecimiento ambiental y paisajístico municipal y en todo caso, éste quedará sujeto al cálculo del retiro hidrológico, según la metodología del POMCA del Aburrá”

De igual forma se realizará reforestación y ampliación del retiro ecológico efectivo existente, se fortalecerá el mismo por medio de siembra de nuevos individuos arbóreos y ampliación a través de una franja de espacio público blando arbolado paralela al retiro a lo largo de toda su longitud en
el área de planificación.

b) El río Medellín: Si bien no se encuentra dentro del polígono, si está en su área de influencia cercana, hacie el costado occidental y se considera un elemento fundamental a articular en la propuesta de planificación. en el plan se busca a portar a la conectividad ecológica y modelo de integración con el Río Aburrá, al disfrute del Río por parte de los habitantes de la ciudad y a la calidad ambiental de este espacio. Se pretende construir una plataforma como parte del pago de las obligaciones urbanísticas a pagar en dinero, que conecte el desarrollo del frente del plan parcial sobre la vía Distribuidora con la plataforma de la Estación Envigado del sistema Metro, para fortalecer la conectividad de la red ecológica, y realizar parte de la reposición arbórea.

De acuerdo a lo definido en el Artículo 9 de la Resolución del Ministerio de
Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial Nº 627 de 2006 Estándares Máximos Permisibles de Emisión de Ruido, donde se establecen los estándares máximos permisibles de niveles de emisión de ruido expresados
en decibeles ponderados, se establecieron tres sectores de proyección y uso del suelo:

En el Sector A, “Tranquilidad y Silencio”, podrán desarrollarse actividades relacionadas con hospitales, bibliotecas, guarderías, sanatorios y hogares geriátricos.

En el Sector B, “Tranquilidad y Ruido Moderado”, podrán desarrollarse actividades relacionadas con usos residenciales o exclusivamente destinadas para desarrollo habitacional, hotelería y hospedajes; y
universidades, colegios, escuelas, centros de estudio e investigación.
En el Sector C, “Ruido Intermedio Restringido”, podrán desarrollarse actividades comerciales, de oficinas e institucionales.

Cesiones de espacio público
A.Parque Lineal La Mina, el cual se pretende valorizar sus condiciones ambientales, paisajísticas y recreativas para la población de la ciudad

B.Alameda del Ferrocarril, espacio que integrará la Estación Metro-Envigado con la centralidad Envigado con una alameda que conduce hasta
el Puente Fundadores de manera que permita canalizar internamente los flujos peatonales.

C. Plazoleta de Las Chimeneas, Plazoleta Central, Plazoleta Equipamiento y Alameda transversal: la idea es generar un frente urbano sobre la avenida Las Vegas, mediante dos plazoletas que permiten retrocederse del Puente Los Fundadores y de las Chimeneas de la antigua fábrica puente Fundadores para generar un espacio de ingreso al plan parcial y un espacio de valoración de la huella cultural respectivamente. Estas alamedas permiten unir e integrar la Alameda del Ferrocarril y el Parque.

El Sistema Vial Vehicular.
Está conformado por las siguientes vías:
1. De Categoría Especial (art. 68) Avenida Corredor Multimodal del Río Aburrá Corresponde a los suelos actualmente ocupados por el Corredor Multimodal del Río y su ajuste de sección en andén. Incluye el suelo destinado a la vía distribuidora.
2. Vías Arterias Avenida Simón Bolívar –Calle 37 sur.No incluida dentro de la delimitación del plan parcial. Se plantea un carril adicional para el manejo de los flujos del plan parcial Avenida Las Vegas – Carrera. No incluida dentro del Plan Parcial Peldar
3. Vía Colectora, Calle 39 sur, Incluida dentro del plan parcial, se plantea
su cambio funcional a vía de tres carriles y la reubicación de la ciclovía existente al interior del plan parcial.
4. Vía interna de servicio en doble calzada, cuya finalidad es la conexión norte sur y facilitar la generación de anillos de circulación para los flujos del plan.
5.Vía Interna calle 39 sur –avenida Las Vegas, será una vía direccional vicio, una calzada y dos carriles, con la finalidad de dar accesibilidad a las manzanas del plan parcial.

Ciclorutas. El plan parcial se integra y conecta al sistema metropolitano y municipal de ciclorutas, para lo cual prevé:

  1. La reubicación de la actual cicloruta bidireccional sobre la Calle 39 Sur y su construcción sobre el parque lineal La Mina para conectar la manzana intermodal asociada al sistema Metro y la cicloruta del Corredor de Movilidad Regional.
  2. La conexión con la cicloruta de la Avenida Las Vegas para empatar con las actualmente construidas sobre la calle 38 sur y corredor quebrada La Mina en la zona oriental del Plan Parcial

Criterios para la Localización de Usos.

La zonificación del ámbito de aplicación del Plan Parcial “Peldar” se encuentra definida en el Plano No. 6 “Zonificación usos del suelo” que hace parte integral del presente Decreto. Se establecen las siguientes categorías de zonificación en función de las determinantes urbanas y ambientales. Estos usos son los que definirán el lucro del terreno púes permitirá saber qué se puede construir y qué no, y daría la pauta para su futura comercialización.

  • Zona externa: Comprende la zona colindante con el Corredor Multimodal del Rio Aburrá, la Av. Las Vegas – Carrera 48, y la Av. Simón Bolívar – Carrera 37 Sur, zona propicia para localización de
    actividades metropolitanas de alta jerarquía y mayor impacto y con restricciones para usos de vivienda, salud.
    Los límites de la zona externa están definidos por la zonificación ambiental y en particular por los aislamientos que desde los análisis de aire y ruido se requieren para usos de vivienda o salud, losuales se han definido aislamientos de 20 m sobre el Corredor Multimodal del Río y la avenida las Vegas – Carrera 48, y 50 metros sobre la avenida Simón Bolívar – Calle 37 Sur, contados desde el borde de la calzada.
    Zona de transición: asociada con la mitigación final de los impactos del entorno inmediato al plan parcial, convirtiéndose en un área de transición entre la zona externa y la zona interna del plan parcial.
    Está orientada a albergar actividades económicas mixtas y de vivienda. Se encuentra directamente relacionada con la Vía interna y la Alameda del Ferrocarril.
    Zona interna: Es la zona con las mejores condiciones ambientales dentro del área de planificación puesto que presenta los mayores distanciamientos con las fuentes de emisión de ruido y es adyacente a la Quebrada La Mina, principal eje ambiental del área de planificación. En este sentido, las actividades económicas que sobre ella se relacionan privilegian la localización de Vivienda en las UAU 3 y 4 sobre el Parque Lineal La Mina y servicios complementarios sin restringir la posibilidad de otros usos que no generen impactos negativos en su convivencia con áreas residenciales.
  • Localización usos comerciales y de servicios en primer piso. Con el fin de aportar al desarrollo de un espacio público vital, seguro y con actividad urbana, se establece la obligatoriedad de localizar
    usos de comercio y servicios frente a los elementos del sistema estructurante de espacio público, como se describe en el Documento Técnico de Soporte. El porcentaje mínimo de frente comercial
    será del 50%.
  • Condiciones para la localización de vivienda en zonas adyacentes del plan parcial con uso industrial. Con el fin de generar un área de amortiguación entre los frentes de las edificaciones del
    costado sur del plan parcial y la actividad industrial al sur (SOFASA SA), se define una franja de aislamiento conformada por la suma del Parque Lineal La Mina, el retiro ambiental y la canalización
    de la quebrada La Mina y la Calle 39 sur.

¿Qué hacer en 60000 m2 que dejará libres el terreno de Peldar, en manos de la multinacional Owens Illinois?

Las bondades del predio las exalta la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, a través de su gerente, Federico Estrada García. Desde su óptica, lo más rentable para hacer allí es un proyecto mixto, que combine viviendas, locales de comercio y servicios.

En concepto del dirigente gremial, si se pensara exclusivamente en unidades habitacionales, el solo costo del suelo pondría en aprietos a los desarrolladores, porque los obligaría a manejar inmuebles de precios muy elevados.

Por eso, recalca Estrada, la mejor solución sería un proyecto mixto, en el que se dé una armónica convivencia de diversos usos.

El gerente de la Lonja no se compromete a dar un estimativo del valor de ese lote. Tal trabajo, según fuentes de Peldar, le fue encargada a una firma extranjera experta en la materia. No obstante, Estrada anota que el precio final del inmueble va a depender de, por ejemplo, su área útil. Es decir, lo que queda al descontar las vías, los retiros y las cesiones para espacio público.

A título de mera referencia —o sea, no para aplicar al lote de Peldar— la Lonja comenta que en el corredor de la Avenida Las Vegas, se encuentran lotes entre 1,2 millones de pesos y 3 millones el metro cuadrado. Inclusive hay predios netos, con muy buena vocación comercial, que llegan a los 3,5 millones por metro cuadrado.

“Para un lote tan estratégico, estoy seguro que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Envigado dará algún tipo de señal”, anticipa el gremio inmobiliario.

La clave es un artículo
Tal cual. Tanto el precio como el uso del lote de Peldar están ligados a lo que diga un artículo del POT de Envigado, actualmente en proceso de revisión.

Dicho plan, para decirlo en palabras sencillas, determina qué se puede hacer en cada predio y el multiplicador de la riqueza representado en los metros cuadrados que se pueden construir por cada metro cuadrado de tierra. Por eso es común escuchar que un lote vale, no solo por lo que la gente esté dispuesta a pagar por él, sino, fundamentalmente, por lo que las autoridades permitan edificar allí. En lote de Peldar, hoy, es de uso mixto. En el Valle de Aburrá, este tipo de terrenos están ubicados sobre corredores viales, como Las Vegas y la Autopista Sur, que los encarecen y, de paso, alteran el orden normal de los precios de la tierra, que son liderados por los usos comerciales, seguidos por los residenciales.

Por eso es que mientras en el Norte del Valle de Aburrá un lote industrial urbanizado vale de 600 mil a 700 mil pesos el metro cuadrado, en el Sur del mismo valle llega a 1,5 millones, según la Lonja.

¿Y los empleos?

En septiembre de 2017 —cuando Peldar anunció el cierre de su planta y la construcción de un nuevo horno en la factoría de Zipaquirá, Cundinamarca— laboraban en Envigado 265 personas en el área de manufactura, 94 en la parte administrativa y 94 en el centro de servicios para América Latina de la , la firma controlante.

Hoy, según el reporte oficial de Peldar, más de 100 trabajadores se van a trasladar a Zipaquirá, a mediados de febrero y marzo de 2019.

Adicionalmente, en las oficinas que Peldar ocupa en un centro comercial de Envigado, laboran en la actualidad 350 personas del área administrativa y el Americas Business Service Center, que maneja cartera, tesorería y cuentas por cobrar desde Argentina hasta Canadá. Dicho centro ha crecido en los empleos generados, especialmente entre profesionales recién graduados, de 21 y 27 años. fuente: El Colombiano, 31 de enero de 2019.